계약기간 만료 전에는 소송 불가능
전세계약 만료일 전에도 전세보증금(주택임대차보증) 반환청구 소송을 할 수 있을까요? 전세계약 만료일이 곧 다가오는데 집주인이 계약만료일에 돈을 못 줄 것 같다고 배 째라고 하는 상황입니다. 집주인이 너무 괘씸하죠. 소송을 진행할 수 있을까요?
결론적으로 말씀드리면, 임대차 관계가 종료되기 전에는 소송이 불가능합니다.
소송을 하려면?
주택임대차보증금 반환에는 요건 사실이 필요합니다.
바로, 임대차 관계가 종료되었는지를 보는 건데요.
임대차 관계의 종료를 판단할 수 있는 사례로는 대표적으로 아래 두 가지 경우가 있습니다.
계약기간이 끝났거나 계약 해지의 이유가 있어야 합니다.
1. 계약기간이 끝났을 때
임대차기간이 만료된 경우에는 주택임대차보증금 반환청구 소송을 제기할 수 있습니다. 우리가 주택 임대차계약을 체결했을 때의 그 계약서 상의 계약기간이 만료된 경우입니다.
2. 집 사용이 불가능할 때
계약기간이 끝나기 전에도 집이 쓸 수 없을 정도로 하자가 있거나, 집 수선이 가능한 상황인데 집주인이 집을 고쳐주지 않는 경우에도 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어, 집에 난방이 고장났는데 차일피일 일정을 미루면서 고쳐주지 않는다면 계약을 해지할 수 있습니다.
따라서, 전세계약 기간이 종료되지 않은 경우는 특별히 집에 하자가 있지 않는 한 주택임대차보증 소송, 전세보증금반환소송이 불가능합니다. 안타깝지만 소송을 제기하신다고 하더라도 소송에서 패소할 확률이 높습니다.
집주인이 세입자한테는 돈 없다고 배 째라고 하는 상황이라
계약 만료일 전에 집주인에게 돈을 받기 위해 소송을 제기한다고 하더라도,
집주인이 법정에서 "계약 만료일까지 전세금 줄 건데요?"라고 대답해 버리면 열은 받지만 사실.. 할 말이 없긴 하겠죠... 아직 집주인은 계약을 어긴 것이 아니니까요.
계약연장의사 없다고 통보하기
계약기간이 남았다면 소송을 일찍 넣으시지는 말고 계약기간 만료까지 기다리시기 바랍니다. 계약이 끝난 후에 전세금을 돌려주지 않는 것은 명확하게 집주인 잘못이기 때문에, 특별한 사정이 없는 한 법정에서 다툼이 거의 없고 금방 판결을 내려주십니다.
계약기간이 아직 남은 경우에는 계약기간까지 소송에 대하여 준비를 충분히 해두고 계약기간이 만료되자마자 소송을 제기하시기 바랍니다.
이때, 계약 만료일 2~6개월 전에 전세계약 연장의사가 없다고 꼭 통보하시기 바랍니다. 통화, 문자, 메시지, 우편, 내용증명 모든 수단이 가능합니다. 집주인이 연락을 계속 무시한다고 하더라도 메시지를 보낸 것만으로도 계약연장의사가 없다고 통보한 것은 인정됩니다. 가장 확실하게 하시려면 내용증명을 보내시는 것도 좋습니다. 약간의 비용이 발생하지만 의사를 통보했다는 확실한 증빙이 됩니다. 내용증명 보내는 방법은 아래의 글을 참고하시기 바랍니다.
전세보증금반환 독촉 내용증명 보내는 방법(작성 예시, 양식)
전세보증금반환을 독촉하기 위한 내용증명을 보내는 방법에 대해 알아보겠습니다. 제가 전세보증금반환 독촉을 위해 직접 작성해서 보냈던 내용증명 작성 예시를 첨부하였으니 참고하여 작성
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소송 준비물
집주인에게 전세계약 의사가 없다고 통보했다면, 이제 미리 소송에 필요한 준비물을 준비하시기 바랍니다. 필요한 준비물들은 다음과 같습니다. 다른 것들은 미리 준비하시고, 등본, 초본 등은 소송 직전에 준비하시는 것을 추천드립니다.
- 주민등록등본
- 임대인이 법인인 경우: 법인등기사항증명서(인터넷발급 시 열람용이 아닌 제출용이 필요함, 상호변경 시 말소사항 포함된 등기사항증명서가 필요함)
- 임대차계약서 사본
- 보증금을 교부한 증거：영수증이나 무통장입금증 사본
- 부동산등기사항증명서(인터넷발급 시 열람용이 아닌 제출용이 필요함)
- 필요비 및 유익비 청구에 대한 증거：사진, 영수증 또는 견적서사본, 내용증명사본
- 해지사유에 대한 증거：사진, 견적서, 증인확인서 및 내용증명 사본
- 상속에 의해 임대인 또는 임차인이 변경된 경우：제적등본, 상속인의 주민등록초본
- 주택임차권이 양도 및 전대 된 경우：임대인의 동의서 사본, 양도인, 양수인의 주민등록등본
- 주택양도에 대해 이의 제기한 경우：내용증명사본
주택임대차보증금반환 소송에 필요한 요건 등 소송에 필요한 정보를 더 자세히 보시려면,
아래의 대한법률구조공단 링크에서 확인하시기 바랍니다.
혼자 하는 소송 법률지원센터
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모두 괘씸한 집주인 배를 잘 째서 해피엔딩을 얻으시기 바랍니다. 건승을 빕니다!
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